相続した家や土地を売却する際は、さまざまな税金がかかります。売却活動を始める前に、どんな税金がどのくらいかかるのかをきちんと理解しておくことが大切です。
今回は、相続した不動産の売却にあたって発生する税金と節税のポイントをご紹介します。

 

相続した不動産にかかる税金の種類

相続した不動産を売却した際の税金は、遺産の総額から基礎年金控除を引いた価格に対して課税されます。基礎年金控除は、法廷相続人の人数によって異なります。
基礎控除の算出方法は、
3,000万円＋（法廷相続人の人数×600万円）＝基礎控除

となります。

つまり、法廷相続人が多ければ多いほど基礎控除は大きくなるということです。

さらに、不動産の名義変更・引き渡し時にかかる「登録免許税」、売買契約時に支払う「印紙税」、売却して利益が出た場合にかかる「譲渡所得（所得税・住民税）」の３つがあります。

 

◎登録免許税

登録免許税は、登録内容を変更する際に法務局に支払う税金で、不動産の名義変更と不動産の引き渡しの際にかかります。
登録免許税の金額は下記で算出できます。

 

相続の名義変更に対してかかる登録免許税は、

●登録免許税＝固定資産税評価額×税率0.4％

 

不動産の引き渡しによる名義変更にかかる登録免許税は、

●登録免許税＝固定資産税評価額×税率1.5％〜3％

※固定資産税評価額とは、固定資産税納税通知書に記載されている価格

 

◎印紙税

印紙税は、特定の文書を作成したときに課税される税金で、不動産の売却では売買契約が成立したときに売買契約書に収入印紙を貼り付けて納税します。売買契約書は売主用と買主用の二通を作成するため、印紙も2枚必要になります。

印紙税の納税額は、不動産の売買価格に応じて異なり、
・10万円〜50万円以下 400円
・50万円〜100万円以下 1,000円
・100万円〜500万円以下 2,000円
・500万円〜1,000万円以下 10,000円
・1,000万円〜5,000万円以下 20,000円
・5,000万円〜１億円以下 60,000円

１億円を超えると、さらに印紙税も高くなるという仕組みです。

 

◎譲渡所得税

不動産の売却で利益（譲渡所得）が発生した場合には、「譲渡所得税」と「住民税」がかかります。売却の翌年に支払います。なお、基本的には売却がマイナスになった場合は税金がかかりません。

譲渡所得は、売却価格から取得費用や手数料等の諸費用を差し引いた利益のことで、この譲渡所得額に税率をかけることで税額が算出できます。

売却する年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」、所有期間が5年超の場合は「長期譲渡所得」という扱いになり、それぞれに税率が異なります。相続した不動産の所有期間は、相続前の所有者の所有期間を引き継ぎます。

 

◎短期譲渡所得（5年以下）・・・所得税率：30％ 住民税率9％

◎長期譲渡所得（5年超）・・・所得税率：15％ 住民税率5％

譲渡所得に利用できる特例

譲渡所得には、条件を満たすことで利用できる特例があります。

●取得費加算の特例

相続開始から3年10ヵ月以内に相続財産を売却していることが条件となります。売却した資産に対する相続税を譲渡益から控除できます。

●3,000万円の特別控除

売却価格から購入価格を差し引いた「課税譲渡所得」から最高で3,000万円まで控除できます。所得期間に関係なく適用できます。

●10年超所有の軽減税率特例

10年を超えて所有している不動産を売却して利益が出た場合は、譲渡所得税の税率が軽減されます。

他にも、公共事業や土地区画整理事業による不動産の売却なども特例があります。

税金についても売却前に理解を深めておくことで、スムーズな売却につながります。特例等も活用しながら賢く売却を成功させましょう。