住宅ローンが残ったままでも家の売却はできます。この記事では、住宅ローンが残っている場合の売却方法や売却を成功させるためのポイントをご紹介します。

まずは現状を把握する

住宅ローンが残っている家を売ることは可能ですが、そのためには住宅ローンを完済して「抵当権」を抹消することが条件です。
抵当権とは、不動産などを担保として、住宅ローンを借りた人が万が一、ローンを返済できなくなった場合に、金融機関がその不動産を競売などにかけて、貸したお金を回収できる権利のことです。
住宅ローンを完済して抵当権を抹消するためには、下記の方法で進めていきます。

住宅ローンの残債を確認する

まずは、住宅ローンがいくら残っているかを確認しましょう。
住宅ローンの残高は、「償還表」で確認できます。償還表が手元になければ、金融機関やローン会社に依頼することで、直近の住宅ローン残高を把握できます。

いくらで売れるのかを確認する

住宅ローンの残債を確認すると同時に、売却価格の確認も必要です。複数の不動産会社に査定を依頼することで、「いくらぐらいで売れそうか」を知ることができます。

家の売却額で住宅ローンを返済できるかを確認する

住宅ローンの残債と家の売却想定価格を照らし合わせて差額を確認しましょう。
実際の売却価格から諸経費を差し引いた金額が住宅ローンの残債を上回っている場合は、支障なく売却を進められます。

オーバーローンの場合の対処方法

家の売却額よりもローン残債が上回ることを「オーバーローン」と言います。
例えば、「住宅ローンの支払いが3,000万円残っているのに、売っても2,000万円にしかならない」といったケースです。
オーバーローンの場合は、下記の方法で対処できます。

①手持ちの資金で補填する

家の売却資金での不足分を手持ちの資金で完済する方法です。基本的には、自分の預貯金など自己資金内で支払えるのがベストです。
自己資金内での支払いが難しい場合は、金融機関から無担保ローンを借りる方法がありますが、融資の審査が厳しく借りられても金利が高くなるため、住宅ローンの完済に目処が立たない状態での売却は慎重に進めましょう。

②住み替えローンを利用する

「住み替えローン」とは、家の買い替え時に購入する住宅ローンに「返済しきれなかった住宅ローンの残債」を上乗せした形で借りるローンのことです。
ただし、借り入れの金額が大きくなるため、住み替えローンは通常の住宅ローンに比べて審査が厳しくなり、上乗せした分のローンも支払えるだけの収入も必要です。

③任意売却を検討する

任意売却とは、住宅ローンが返済できなくなった場合に、金融機関から特別に合意を得て不動産を売却する方法です。
特に、売却資金だけではローンが完済できない場合は、売却後のローン残債の返済のことも金融機関と合意する必要があります。

住宅ローンが残った家を売却する場合にも諸経費や各種税金がかかることも忘れないでおきましょう。
事前準備をしっかり行って売却を成功させましょう。