土地の売却を検討しているなら消費税についてもきちんと把握しておくことで、売却活動をスムーズに進められます。
この記事では、土地の売却に関わる消費税について解説していきます。

 

 

土地に消費税はかかるのか？

消費税とは、商品やサービスの提供など「消費されるもの」に対して課税される税金で、
一般消費者が会社などの事業者を通して納税する仕組みとなっています。下記の4つの要件を満たす取引が消費税の課税対象となります。

・国内における取引であること

・「事業者」が事業として行うものであること

・対価を得て行われるものであること

・資産の譲渡、貸付け、および役務の提供であること

資産の譲渡は消費税の課税対象ですが、土地は消費されるものでないため、売主が事業者であっても個人であっても土地のみの売却には消費税がかかりません。

例えば、1,000万円で土地を売却した場合、消費税は課税されないので、買主から支払われる金額はそのまま1,000万円となります。売主が消費税を納税する義務もありません。
また、他人の土地を自由に使える権利である「借地権」についても同じようにその権利の譲渡に消費税はかかりません。

 

消費税がかかるケース

土地の売却であっても消費税がかかるケースもあります。

 

●課税事業者による建物部分の売買

事業者が土地付きの建物を売買する場合、建物部分には消費税がかかります。（土地は非課税となります）ただし、前々年度の課税売上高が1,000万円に満たない場合は免税事業者となり、消費税は非課税となります。

なお、事業者ではない個人が土地付きの建物を売却する場合は、建物部分も非課税となりますが、不動産投資物件として所有していて、その賃借にかかる前々年の課税売上高が1,000万円を超えている場合などには、個人であっても事業とみなされ消費税が課税されます。

 

●土地に埋まっている地下型の車庫などの設備

土地に埋まっている地下型の車庫などは、土地ではなく「設備」とみなされ、売買時に消費税の課税対象となります。

 

●仲介手数料

土地を売買したときの仲介手数料は、課税事業者が提供しているサービスへの対価とみなされるため、消費税がかかります。

仲介手数料は、土地の売却が成立したときに不動産会社へ支払う手数料で、【売買価格の3％＋6万円＋消費税】が上限となります。例えば、土地の売却価格が3,000万円の場合、消費税は9.6万円です。売却価格が高くなればなるほど、仲介手数料も高くなることを頭に入れておきましょう。

 

●司法書士に支払う手数料

司法書士に支払う手数料も、課税事業者が提供しているサービスへの対価とみなされるため、その報酬に対して消費税がかかります。

なお、登録免許税はそれ自体が税金となるため消費税はかかりませんが、抵当権の抹消や所有権移転などを依頼する司法書士への報酬には消費税が課税されます。

 

●融資手続きの手数料

住宅ローンやつなぎ融資の手続きにかかる手数料にも消費税が課税されます。

 

インボイス制度が土地売却に与える影響

2023年10月1日から施行されるインボイス制度は、消費税に関する新しいルールです。

消費税は、前々年度の課税売上高によって納税義務が異なります。

 

●前々年度の課税売上高が1,000万円を超える事業者の場合

課税事業者、消費税の納税義務あり

●前々年度の課税売上高が1,000万円に満たない場合

免税事業者、消費税は非課税

 

課税事業者は、インボイスを発行できる適格請求書発行事業者に登録ができ、「仕入額控除」という減税制度を利用できます。

仕入額控除とは「受け取った消費税額」から「支払った消費税額」を差し引くことです。

 

個人間（免税事業者）における土地・建物の売却には、いずれも消費税は非課税となるため、インボイス制度が取引に影響することはありません。

 

ただし、不動産投資物件として所有していて、その賃借にかかる前々年の課税売上高が1,000万円を超えている場合は、個人であっても事業とみなされ消費税の課税対象となる場合があります。

また、インボイス制度が取引に影響を与える可能性があるので、該当する場合は事前に確認しておきましょう。

 

土地の売却を検討している方は、事前に消費税額を計算しておくと安心して取引を進められます。不安な方は、不動産売却にプロに相談しながら手続きを進めましょう。